房屋赠与合同虽公证却未过户登记 法院判决赠与关系不成立( 2013年11月7日 )

　　16年前，小兵和爷爷奶奶到公证处签下《赠与合同》，两位老人答应将自住房屋赠给他。二老过世后，小兵发现想要回这套“理应属于自己”的房子很难。近日，上海一中院作出终审判决，认定根据现有情况，不能认定《赠与合同》有效，小兵的诉请终被驳回。
　　遗留的房子突然要动迁
　　1997年，刘老先生和夫人俞老太与不足18岁的长孙小兵签订房屋《赠与合同》，约定将自己名下一套万航渡路的房屋送给小兵。《赠与合同》在长宁区公证处公证时，公证员根据当时的法律规范、相关文件规定，加上了第四条：“本赠与合同经公证，并在办妥房屋过户登记手续后成立。”虽然公证员提醒他们及时办理过户，但公证后双方均未办理过户登记手续。
　　这套房屋一直由刘老夫妇居住，而两位老人先后于2000年和2008年去世。此后，这套房子处于空关状态。直到将要动迁的消息传来，房产归属突然成了亲属们热议的话题。几番争吵不欢而散后，小兵诉至法院，要求确认自己对房屋的所有权。
　　“由于办理产权过户需要缴纳一笔费用，当时家庭经济拮据无力负担，所以未能办理。”小兵提出，在爷爷去世后自己想去过户，却被告知除非通过诉讼，仅有奶奶和小兵无法办理。“为了避免打扰奶奶的生活，我没有在她生前提起诉讼，但二老生前从未对赠与房屋有过反悔。”
　　小兵的说法遭到姑姑叔叔的反驳——二老生前已经不愿将房子赠给小兵，迟迟未过户并非经济上的考虑。他们认为，按照约定，赠与合同在办妥房屋过户登记手续后成立，但涉讼房屋的登记过户手续未办理，故该《赠与合同》未成立，也不生效。
　　赠与无效房屋归属存疑
　　原审法院一审认为，赠与人始终未去办妥涉讼房屋过户登记手续，故《赠与合同》未成立。小兵一审败诉后上诉要求撤销原审判决。
　　二审法院认为，本案的关键问题在于法律适用的争议。《赠与合同》在1997年7月订立，而《合同法》于1999年10月1日施行，对该法施行之前的合同行为原则上应适用当时的法律规定。
　　按照当时的规定，在房屋作为赠与物的情况下，交付意味着必须办理过户手续，故一般以办理过户手续作为赠与关系成立的标志。如果有书面赠与合同，且赠与人将产权证书交与受赠人、受赠人已占有和使用该房屋，满足上述三个条件的，则可以认定赠与有效，令其补办过户手续。
　　本案中，刘老夫妇与小兵虽然签订了书面赠与合同并经过公证，但双方并未办理过户手续，赠与人亦未将产权证书交予受赠人，受赠人亦未根据赠与合同占有、使用该房屋，故不符合上述规定。