【转帖网络资源，仅供参考】小区地面非产权车位争议的问题，目前的法律状态

【转贴】在此我声明一下，我说的任何内容，都不是我个人的观点，我发这个帖子，是告诉各位当前法律法规情况下，在上海官方和发生过类似争议的小区的真实过程和结果，我只陈述事实没有个人观点，所陈述内容也是给各位土匪参考，如果你是老车主既得利益着，看这篇帖子你可以知道你面临的风险，尽早想办法维护你的权益；而如果你是刚买车没车位的新车主，也希望这篇帖子能告诉你如果和使用现行法规手段争取到你的利益。
1、首先谈谈小区车位的定义，目前小区车位有两类

1.1一类是小区规划时候已经规划好的，在房产管理部门备案的，这类车位最初归开发商所有，可租可卖，显然这不是我们这次要谈的对象
1.2另一类是小区内公用地块规划出的车位，这是我们要谈的内容

对于这两类的分类，目前有明确的定义，以下部分为转帖
我国住宅小区四种停车位的产权归属


目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属，我们将逐一讨论：
一、住宅小区地面停车位：

　　所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。

实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。（**彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。
二、住宅小区地下停车位：

　　所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。

在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的（所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。），即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。

也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主
三、楼房首层架空停车位：

　　所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律的制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，也不能获得相应的土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形如出一辙，楼房首层架空停车位的产权应由小区的业主共同享有。

　　四、楼房屋顶平台停车位：

　　所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争议，有学者认为其应属于顶楼住房所有权的范围，也有学者认为应当归建筑物的全体区分所有人共有。

而依我的看法，我认为应属于由最高一层的区分所有人所有也就是属于顶楼住房所有权的范围。因为当业主购买了此房屋时，他也同时拥有了此房屋的所有权，顶楼部分相当于房屋的附属部分，也由最高一层的区分所有人所有了。同理，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费用。

2、如果有争议，该如何处理

2.1很多情况下，刚买了车，但小区的共用车位已经被物业安排给了更早买车的业主，而无法争取到车位

2.2第一步，先与物业联系，询问小区车位性质和分配情况，如果属于产权车位，也就是第一类，那就算了，你无法获得支持，如果是第二类（事实上绝大多数都是第二类），你可以把本帖的法律常识拿给物业，有些物业就会依法为你解决

2.3，如果和物业无法达成一致，怎么办，很简单，请立刻拿起你的电话，在上海拨打962121上海物业管理热线投诉小区物业管理公司，或者写信给上海市房管办信 访部门，这些部门会和物业公司联系，我前面转的法规，这些部门都非常清楚，他们会从官方渠道给物业公司压力，因为如果他们不给压力，到后期你去诉讼物业公司，他们也会有压力
2.4如果通过官方渠道仍然不能让物业公司想办法解决问题？事实上走到这一步时候，物业公司已经让你逼得要疯了，因为他们一定想解决你的问题，但可能他们实在没车位，或者说如果给你解决了，其他车主都要到物业公司拆房子了，这时候物业公司很有可能排出谈判人来找你吃饭喝酒，或者让你帮帮忙不要找他们麻烦等等，这是你已经有很大的主动权在手里了

很好的帖子，对于小区的现实问题具有借鉴意义

地面公用固定车位从地下车位售卖的第一天起，就应该同时公示取消！

这个问题我们在建议书里已经提到了。就等答复吧。