[20130701]上海物业费收取标准知多少

上海物业费收取标准又有几人能知道呢？一般情况下，物业收费问题主要涉及到收费标准确定及费用构成两个方面。而上海物业费收取标准主要根据建设部《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。

需要注意的是，无论任何收费，物业管理企业均应在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

根据小区不同情况采取不同程序

根据公有住宅售后小区组建业主大会的情况，将采取两种不同的程序来调整物业服务费标准。

一是小区已组建业主大会的。业主委员会应与物业服务企业根据调整办法和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》协商确定本小区物业服务标准和收费标准，并在小区内公告。这也意味着，执行《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》的小区，物业服务费收费标准公告后即可施行。因物业服务标准超过《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》而需要提高物业服务费收费标准的小区，调整后的物业服务费标准必须经业主大会表决同意后方可施行。

二是小区未组建业主大会的。物业服务企业应当根据调整办法和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》确定小区物业服务标准和收费标准，报物业所在地房管办事处，并在小区内公示七日。公示期间，物业服务企业应当对业主提出的疑问进行解释说明。物业服务企业解释说明后，业主仍有异议的，物业所在地房管办事处应会同居民委员会做好协调解释工作。

关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知
沪房管规范物[2012]29号


各区、县物价局，各区、县房管局，各物业服务企业和业主大会:
为了贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》，加强公有住宅售后小区物业管理工作，进一步提升物业服务水平，经研究，决定用三年时间，通过逐年调整物业服务收费标准，逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨，并解决“同一小区、不同收费”的历史遗留问题，促进物业服务行业健康发展。现将《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》（见附件）和调整后的公有住宅售后物业服务费收费标准印发如下，请按照执行：
一、公有住宅售后小区物业服务收费标准
公有住宅售后小区是指以物业管理区域内的住宅执行售后房物业服务标准，并按公有住宅售后收取物业服务费的住宅小区。
1、公有住宅售后房屋的物业服务收费标准（2012年度）
多层住宅管理费每户每月5-9元，高层住宅管理费每户每月6-12元。
保洁费每户每月6元。
保安费每户每月9元。
配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元。其中，房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元。
绿化养护和共用部位、共用设备设施（除配备电梯住宅的电梯和水泵外）日常运行、保养、维修等物业服务费用均在公有住宅售后维修资金中列支。
公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。
业主大会与物业服务企业协商确定的管理、保洁和保安等物业服务标准超出公有住宅售后小区物业服务标准的，相关费用的收费标准应当根据实际物业服务标准予以相应提高。
2、公有住宅售后小区非居住用房的物业服务收费标准
公有住宅售后小区非居住用房指在公有住宅售后小区物业管理区域内配建的执行市政府规定的租金标准的非居住用房。
管理费按租金的25%计算，由房屋业主支付给物业服务企业，非居住用房的租金则由房屋业主收取。
保洁费按每平方米建筑面积0.2-0.5元/月计算，由房屋使用人支付。
保安费按每平方米建筑面积0.2-0.5元/月计算，由房屋使用人支付。
二、混合小区中公有住宅售后物业服务收费标准
混合小区是指同一物业管理区域，实行同一物业服务标准，但商品住宅和公有住宅售后房屋执行不同物业服务收费标准的住宅小区。
混合小区中的公有住宅售后物业服务收费标准如下：
2012、2013和2014年度管理费、保洁费和保安费分别按照本小区商品住宅综合管理服务、公共区域清洁卫生服务和公共区域秩序维护服务收费标准的60%、80%和100%收取。调整后的管理费、保洁费和保安费收费标准不得低于该房屋原收费标准。
配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元。其中，房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元。
绿化养护和共用部位、共用设备设施（除配备电梯住宅电梯和水泵外）日常运行、保养、维修等物业服务费用均在公有住宅售后维修资金中列支。
2015年9月1日起，混合小区内的公有住宅售后房屋按照本小区商品住宅物业服务费收费项目和收费标准执行，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。
三、其他事项
公有住宅售后小区已组建业主大会的，业主委员会应与物业服务企业根据本通知有关规定和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》协商确定本小区物业服务标准和收费标准，并在小区内予以公告。物业服务收费标准超过本通知有关规定的，应经业主大会表决同意后施行。
公有住宅售后小区未组建业主大会的，物业服务企业应当根据《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》确定小区物业服务标准和收费标准，报物业所在地房管办事处，并在小区内公示七日。公示期间，物业服务企业应当对业主提出的疑问进行解释说明。物业服务企业解释说明后，业主仍有异议的，物业所在地房管办事处应会同居民委员会做好协调解释工作。公示期满后，物业服务企业应当将公示的物业服务费标准报物业所在地的区县房管部门和物价部门备案后施行。
调整后的公有住宅售后物业服务收费标准自2012年9月1日起施行，《关于公有住宅售后管理服务费和房屋修缮人工费等收取标准的通知》（沪房地物[1995]522号）和《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》（沪价房[1996]第219号）同时废止。
特此通知
附件：《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》
上海市住房保障和房屋管理局
上海市物价局
二〇一二年七月三十一日

附件：
上海市公有住宅售后小区物业服务标准
一、管理服务标准
服务类别 序号 内容 服务标准
管理 1 管理处设置 物业服务企业应当在固定地点设置小区管理处，配置简单办公设备和用品，进行业务接待。在小区醒目位置，公示小区管理处地址和联系电话。
2 人员要求 （1）小区经理应具备相应岗位资格。
（2）管理人员着装规范，挂牌上岗。
3 服务时间 周一至周日8小时在小区管理处进行业务接待，24小时受理业主或使用人报修。
4 日常管理与服务 （1）服务规范应符合《上海市住宅物业服务规范》要求。
（2）小区管理处应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
（3）管理人员每日巡查小区一次，发现问题及时处理。
（4）急修项目2小时内到现场，一般修理项目3天内修复（预约项目除外）；电梯关人故障半小时到场。
（5）对业主或使用人的投诉在5个工作日内予以答复。
（6）告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应在24小时内报告业委会和有关部门。
（7）建立财务管理制度，对小区房屋维修资金的使用进行账务管理，账目清晰，运作规范，每半年公布一次。
（8）小区公共收益按季结算，账目清晰，每半年公布一次。
（9）建立小区物业管理档案（包括业主档案、设备管理档案、小区日常服务管理档案等）。
（10）对违反小区《管理规约》、《临时管理规约》或政府有关规定的行为进行劝阻、制止，并报告业委会或有关部门处理。
（11）按照物业管理区域内重大事件的范围和等级要求，建立应急预案，做好应急处理，并及时报告相关部门。

二、保洁服务标准
服务类别 序号 内容 服务标准
保洁 1 楼内公共区域 地面 每周清扫二次，底层门厅（电梯厅）每周拖洗一次。
2 楼梯扶手、栏杆 每周擦抹一次。
3 消防栓、指示牌等公共设施 每月擦抹一次。
4 天花板、公共灯具 每半年除尘一次。
5 门、窗等玻璃 每半年擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月一次。
6 天台、屋顶 屋顶/天台每半年清扫一次，6月至9月增加清洁频次。
7 垃圾收集 小区内设置固定垃圾收集点，收集点每日清洁2次。
8 电梯轿厢 隔日擦拭、清扫一次。
9 楼外公共区域 道路地面、绿地、明沟 道路地面、绿地每日清扫至少一次；明沟每周清扫二次。
10 公共灯具、宣传栏、小品等 每月擦抹一次。
11 垃圾厢（房） 生活垃圾封闭存放，建筑垃圾指定地点堆放，垃圾厢（房）每日冲洗。
12 果皮箱、垃圾桶 每日清理一次，擦拭一次。

三、保安服务标准
服务类别 序号 内容 服务标准 备注
保安 1 人员要求 （1）保安人员持证上岗。 车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）的服务标准和收费标准由物业服务企业与业主大会另行约定。
（2）能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备简单工作器具。
2 门岗 （1）主出入口单岗24小时值班看守，门卫有交接班记录。次出入口按约定开放，无人值守。
（2）对外来人员或送货人员进行询问，劝阻无关人员不要进小区。
3 巡视 （1）楼外公共区域日间不定时巡视，并有巡视记录。
（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
4 道路管理 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

四、绿化养护标准
服务类别 序号 内容 服务标准
绿化 1 草坪 修剪 每年普修两遍以上。
2 灌、排水 适时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。
3 施肥 每年普施肥料一遍。
4 病虫害防治 发现病虫害及时灭杀。
5 乔、灌木 修剪 灌木修剪每年一遍以上；地被、攀援植物适时修剪。
6 中耕除草、松土 每年中耕除草一次以上。
7 施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥。
8 病虫害防治 有针对性及时灭治，控制大面积病虫害。
9 扶正加固 有倒伏倾向，及时扶正、加固。


五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
服务类别 序号 内容 服务标准 备注
公共部位 1 房屋结构 发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
2 门窗 保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
3 楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖基本平整。
4 管道、排水沟、 发现屋面泄水沟、楼内外排水管道堵塞，及时疏通；发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
5 屋顶
6 道路、场地等 发现道路、路面、侧石、井盖等损坏及时修复，保持路面基本平整，侧石基本完好。
7 安全标志等 对安全隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，保证标志清晰完整，设施运行正常。
给排水系统 1 普通水泵、变频水泵 每月对水泵保养一次，保证二次供水正常，泵房整洁。
2 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质经抽样化验符合国家生活用水标准。
3 高层房屋每年一次对减压阀进行测压并做好记录。
4 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年冬季对暴露水管进行防冻保养。
5 潜水泵每月保养一次，保持完好。
公共照明 1 公灯 保持公共照明设备（楼道灯、街坊灯）完好率达95%以上。发现损坏及时修复。
2 公共电气柜 及时维修，保证室内、室外的公共电气柜正常运作。
消防系统 1 消防设施、设备 消防泵每月启动一次并作记录，每月保养一次，保证其运行正常。 地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护标准和收费标准由物业服务企业与相关业主另行约定。
2 保持消防栓箱内各种配件完好。
3 保持消防水带、阀杆等消防器材能随时有效使用。
4 按需配备灭火器，发现灭火器临近失效立即更新或充压。
5 防火门闭门器完好，功能正常，发现损坏及时修复。
避雷系统 　 避雷设施 18层以上的楼宇应每年检测一次，保证其性能符合国家相关标准。
弱电系统 1 电子防盗门 及时维修，保持电子防盗门使用正常。
2 录像设备 及时维修保养，保证录像设备２４小时正常运行，录像功能正常。
3 楼宇对讲系统 及时维修保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
升降系统 1 电梯 保证楼内有一台电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 电梯驾驶员的配置标准和收费标准由物业服务企业与业主大会另行约定。

2 委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3 电梯发生一般故障的，专业维修人员应在二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年八月一日